الزام به تنظیم سند
نویسنده : آقای مصطفی عابدینی
الف _ الزام به تنظیم سند رسمی در قرارداد پیش فروش ساختمان:
بر اساس قانون پیش فروش ساختمان، تنظیم قرارداد پیش فروش باید با رعایت ماده ۲ این قانون از طریق تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی صورت گیرد. این سند رسمی سپس در سند مالکیت وارد شده و خلاصه آن به اداره ثبت محل ارسال می‌شود، هرچند که در عمل، شاهد تنظیم قراردادهای عادی نیز هستیم.
در صورتی که مقدمات تنظیم سند رسمی در دفاتر اسناد رسمی مهیا باشد، خریدار می‌تواند بدون نیاز به مراجعه به دادگاه، از طریق اداره اجرای ثبت، مالک مستنکف را موظف به انتقال کند. اما در بیشتر موارد، مقدمات تنظیم سند رسمی مثل اخذ پایان‌کار و صورت‌مجلس تفکیکی فراهم نمی‌شوند؛ بنابراین، خریدار با توجه به صلاحیت عموم مراجع دادگستری، می‌تواند اقدام به طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در قرارداد پیش فروش ساختمان علیه فروشنده نماید.
این دعوا ممکن است به منظور اجبار فروشنده به اقدامات لازم برای تنظیم سند رسمی و انجام انتقال مالکیت باشد.
ب _ الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت ملک مشاعی:
در صورتی که ملک مشاعی شامل سهم مشاعی از یک مبیع باشد صورت می پذیرد؛ دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت برخلاف گمان‌های عامه، ممکن است فقط نسبت به آن سهم مشاعی مطرح شود. به عبارت دیگر، الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاعی ممکن است به اندازه سهم مشاعی فروشنده در ملک خاص محدود شود. در این نوع دعوا، نیازی به طرح دعوا به نام سایر مالکین مشاعی نیست و فقط فرد خریدار دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی نسبت به فروشنده را مطرح می‌کند.
با این حال، برخی از مراجع حقوقی معتقدند که دادخواست باید به نام همه مالکین مشاعی باشد و طرح دعوا تنها علیه فروشنده ممکن است منجر به رد دعوا شود.
ج _ دعوای الزام به تنظیم سند ملک قولنامه‌ای دعوای الزام به تنظیم سند :
ملک قولنامه‌ای معمولاً در مواردی پیش می‌آید که املاک مورد بحث، هنوز به صورت رسمی در سند ثبت نشده‌اند. این دعوا به خصوص برای معاملاتی که از طریق قولنامه‌های عادی انجام شده‌اند و کد رهگیری ندارند، ظاهر می‌شود. در این حالت، ممکن است اعتبار قولنامه عادی زیر سؤال برود، به ویژه اگر خوانده (فروشنده) ادعا کند که این قولنامه جعلی بوده یا امضا و اطلاعات آن به اشتباه به او نسبت داده شده است. مرجع صالح به رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مرجع صالح به رسیدگی به دعوی الزام به تنظیم سند رسمی، دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک است. طبق ماده ۱۲ قانون آئین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی، این دعوا در این دادگاه صالح برای رسیدگی قرار می‌گیرد. توجه داشته باشید که تطابق مکانی دادگاه با محل وقوع ملک امری حیاتی است و بر اساس قانون، دادگاه مربوط به محل وقوع ملک مختص به این نوع دعاوی می‌باشد. بنابراین، برای آغاز دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت، باید به دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک مراجعه کرد و فرآیند قانونی را ادامه داد.
